„Der Traum vom Eigenheim ist weiterhin realisierbar"

Wie wichtig die Einbringung von Eigenkapital ist, rechnet Heiko Engelhard exemplarisch vor: „Je 50.000 Euro, die die Familien selbst einbringen, statt sie als Kredit aufnehmen zu müssen, reduziert sich die Kreditrate aktuell um rund 250 Euro pro Monat.“ Hinzu käme, dass der Zinssatz, den die Bauwilligen bezahlen müssten, umso stärker steigt, je weniger Eigenkapital sie als Anteil an der Gesamtinvestition mitbrächten. „Ohne die Berücksichtigung der Kaufnebenkosten sollte der Eigenkapitalanteil nach Möglichkeit bei 20 % des Immobilienwertes liegen“, erläutert Beate Jakobs.

Beate Jakobs verweist aber auf die Belastung, die für die Bauinteressenten aus den Kaufnebenkosten entstehen: „Durchschnittlich ein Viertel des Eigenkapitals der Bauwilligen wurde in 2025 bereits für die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer & Eintragungskosten verbraucht und stand somit für die eigentliche Hausinvestition nicht mehr zur Verfügung.“ Der daraus entstehende zusätzliche Kreditbedarf erhöhe die Kreditrate um mehr als 100 € pro Monat - und das über die gesamte Laufzeit des Kredites, oftmals 25 Jahre oder länger. „Ohne das inhaltlich bewerten zu wollen, müssen wir feststellen, dass der Erwerb vom Wohneigentum in unserer Gesellschaft mit höheren Abgaben versehen ist als der Besitz von Wohneigentum.“ Das erhöhe die Barriere zum Vermögensaufbau und sorge zusammen mit den gestiegenen Baukosten dafür, dass sich weniger Familien den Traum vom eigenen Haus leisten können. „Hier könnte die Politik direkt für eine Verbesserung sorgen“, sendet Beate Jakobs einen deutlichen Appell.

Auch das Thema Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sei besonders zu beleuchten: Die KfW stellt je nach Bauvorhaben besondere Kredite mit einem vergünstigten Zinssatz zur Verfügung, z. B. für besondere Investitionen in Energiemaßnahmen, aber auch für altersgerechte Umbauten oder ähnliches. Das kann die monatliche Kreditrate der Bauwilligen anfänglich um gut 250 € verringern. Dieser Sonderzins gilt aber in den meisten Fällen nur für die ersten 10 Jahre „Das Problem ist, dass der verbilligte Kredit nach 10 Jahren ja noch lange nicht getilgt ist. Und für die Anschlusslaufzeit bietet die KfW keinen billigen Zinssatz mehr an, sodass die Kreditrate dann ansteigt“, beschreibt Beate Jakobs die Problematik. „Damit muss man sich schon zu Anfang der Finanzierung beschäftigen. Wir unterstützen unsere Kundinnen und Kunden dabei in der persönlichen Beratung und machen einen Finanzierungsplan, der die gesamte Kreditlaufzeit umfasst und berücksichtigt, was die Kreditnehmer sich dauerhaft leisten können.“ Und auch hier macht Beate Jakobs einen Vorschlag zur Verbesserung. „Den Bauwilligen wäre stärker damit geholfen, würde die KfW die Förderung in einen Tilgungszuschuss auf den Förderkredit umwandeln. So würde den Bauinteressenten beim Thema ‚Eigenkapitalersatz‘ viel stärker geholfen. Aber auch hier ist kein politisches Interesse an einer Veränderung zu erkennen“, stellt Beate Jakobs fest.

Wie hoch ist aber nun die monatliche Rate für den Neubau eines Eigenheims in der Region
Osnabrück? „Unsere Neukundinnen und -kunden haben in 2025 durchschnittlich einen Kredit von 310.000 Euro für die Erfüllung ihres Immobilienwunsches in der Region Osnabrück aufgenommen und dafür im Durchschnitt eine monatliche Kreditrate von 1.500 Euro gezahlt“, berichtet Beate Jakobs aus den Volksbankdaten des vergangenen Jahres. Die Rate teile sich wie folgt auf: Der Zinsanteil mache anfänglich gut 900 Euro aus und rund 600 Euro würden monatlich in die Kredittilgung einfließen. Fast alle vergebenen Kredite seien sogenannte „Annuitätendarlehen“, bei denen die monatliche Rate gleichbleibt und mit den ersparten Zinsen aus der Kreditrückzahlung sukzessive der Tilgungsanteil ansteigt. Die geplante Rückzahlungsdauer liege im Schnitt bei gut 26 Jahren.

Im letzten Jahr machte die anfängliche Kreditrate damit etwas mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens der Familien aus. „Unsere Neu-Kreditnehmer haben im Durchschnitt rund 4.100 Euro pro Monat als Nettoeinkommen (einschl. Kindergeld) zur Verfügung. Nach Abzug der Kreditrate standen somit 2.600 Euro für die sonstigen Lebenshaltungskosten zur Verfügung“, erläutert Heiko Engelhard. Das sei ungefähr der Betrag, den beispielsweise eine vierköpfige Familie pro Monat gemäß statistischen Erhebungen durchschnittlich auch benötige.

Je nach Hauspreis ergaben sich deutliche Unterschiede in der Finanzierungsstruktur. Bei immerhin einem Viertel der Finanzierungen habe der Verkehrswert des Hauses zwischen 500.000 Euro und 1 Million Euro gelegen. In diesen Fällen hätten die Bauwilligen doppelt so viel Eigenkapital, nämlich im Mittel gut 200.000 Euro eingebracht und zudem eine höhere Kreditsumme aufgenommen. Hieraus steige dann auch die monatliche Kreditrate auf über 2.000 Euro. Diese Investorengruppe verfüge dafür aber auch über ein höheres Haushaltseinkommen von durchschnittlich 5.500 Euro monatlich, sodass unter dem Strich sogar etwas mehr für die sonstigen Lebenshaltungskosten übrigbleibe als bei den „kleineren“ Hausfinanzierungen.

Insgesamt zeigten die Daten laut Beate Jakobs, dass die Belastung für das Eigenheim nicht zu einer übermäßigen finanziellen Bürde werden muss. „Aber ohne Einschränkungen wird es vermutlich nicht gehen. Die Kreditbelastung wird die bisherige Kaltmiete oftmals um 500 Euro oder mehr übersteigen. Das hört sich viel an, im historischen Vergleich war der Traum vom eigenen Heim in den siebziger und achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts aber häufig mit deutlich stärkeren Einschränkungen verbunden.“ Was auf den ersten Blick paradox erscheint, belegt Beate Jakobs mit Zahlen: Der sogenannte „Erschwinglichkeitsindex“, der die Kosten für ein Haus ins Verhältnis zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen setzt, habe sich gegenüber den achtziger Jahren signifikant verbessert. „Die Haushaltseinkommen sind seit den achtziger Jahren um 40 % stärker gestiegen, als die Anschaffungs- oder Baukosten, sodass es aus dieser isolierten Sicht heute sogar leichter ist, eine Hausfinanzierung zu realisieren.“ Weil die Baukosten jüngst stark gestiegen seien, werde dies in der allgemeinen Diskussion oftmals übersehen. Allerdings seien die laufenden Haushaltsausgaben in der heutigen Zeit ebenfalls deutlich höher als früher: „Kurztrips, Restaurantbesuche, Mobilitätskosten, Streamingdienste, Fitnessstudio: Es sind heute viel mehr Angebote für unser tägliches Leben vorhanden als noch vor vierzig Jahren. Daher ist es verständlich, dass die laufenden Ausgaben höher sind. Gleichwohl sollten Bauwillige über einige Monate ihre laufenden Kosten in einem Haushaltsbuch aufschreiben und schauen, worauf sie im Fall der Fälle verzichten könnten“, gibt Beate Jakobs Bauinteressierten als Tipp mit auf den Weg.

Was sollten Bauwillige sonst noch beachten? Heiko Engelhard betont, dass man die möglichen Eigenleistungen beim Neubau nicht überschätzen sollte. „Aufgrund der komplexeren Haustechnik sollten Bauwillige die sogenannte „Muskelhypothek“ nicht zu hoch ansetzen. In den allermeisten Fällen kann man mehr als 5 % der Sanierungskosten nicht durch Eigenleistungen ersetzen. Hier tun sich die Bauwilligen keinen Gefallen, wenn sie ihre Fähigkeiten überschätzen – daher lieber etwas weniger einplanen.“

Der zweite beachtenswerte Aspekt ist die Möglichkeit von jährlichen Sondertilgungen. „In den meisten Kreditverträgen ist die Möglichkeit enthalten, pro Jahr 5 % der anfänglichen Kreditsum­me als Sondertilgung leisten zu können. Höhere Sondertilgungsmöglichkeiten kosten hingegen einen kleinen Zinsaufschlag, werden in den meisten Fällen aber auch nicht benötigt“, berichtet Beate Jakobs aus ihren Erfahrungen. So gut die Option auch sei, Sonderzahlungen wie fällige Lebensversicherungen, Erbschaften oder Bonuszahlungen des Arbeitgebers in eine schnellere Tilgung des Kredites stecken zu können, werde ihre Ausnutzung über die Kreditlaufzeit von Kreditnehmern oftmals überschätzt. „Wenn man ein Haus hat, gibt es immer was zu tun: Verschönerungsarbeiten, neue Gartenmöbel, Außenanlagen oder anderes – die Liste der Sonderausgaben ist lang. Daher nutzen unsere Kreditnehmer die Sondertilgungsmöglichkeit viel seltener, als sie es am Anfang erwarten. Der Finanzierungsplan sollte über die Zeit deshalb möglichst auch ohne Sondertilgungen leistbar sein, um sich die Flexibilität zu bewahren.“

Eine zentrale Frage sei schließlich noch die Frage der Zinsbindung. Wie lange sollte man sich den aktuellen Zinssatz für die Finanzierung sichern? „Eine Zinsfestschreibung über die ersten 10 Jahre ist für die meisten Kreditnehmer in jedem Fall sinnvoll, um Planungssicherheit bei der monatlichen Rate zu haben. Und in früheren Zeiten der niedrigen Zinsen galt – je länger, desto besser“, leitet Heiko Engelhard ein. Durch das deutlich gestiegene Zinsniveau sei die Zinslast bei einer Zinsbindung, die länger als 10 Jahre gilt, heute aber ein größerer Faktor. Im Detail: Bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung liege der Kreditzins aktuell im Normalfall bei 3,80 % - 4,00 % p. a. Will man sich das aktuelle Zinsniveau längerfristig, z. B. über 15 Jahre sichern, koste der gleiche Kredit schon 4,15 % - 4,35 % p. a. Was sich zunächst wenig anhört, bedeute für den beschriebenen Durchschnittskredit des Jahres 2025 eine Erhöhung der Kreditrate um knapp 80 Euro pro Monat. „Auch wenn wir die Zinslandschaft auf lange Sicht nicht vorhersagen können, ist das aktuelle Zinsniveau nicht so niedrig, dass es in zehn Jahren zwingend höher liegen sollte. Zudem muss man sich die Zusatzkosten des höheren Zinssatzes, der mit einer längeren Zinsbindung verbunden ist, gut überlegen“, schränkt Beate Jakobs ein. Heiko Engelhard rechnet es vor: „Die Sicherheit einer um 5 Jahre längeren Zinsfestschreibung kostet derzeit einen Zinsaufschlag von ca. 0,35 %-Punkten. Bei dem oben beschriebenen Durchschnittskredit des Jahre 2025 sind das über die ersten 10 Jahre insgesamt rund 8.000 Euro zusätzliche Zinskosten. Wählt man stattdessen zum Start den günstigeren 10-Jahres-Zins, darf der Anschlusszins in 10 Jahren auf rund 5,00 % p. a. steigen, um über die gesamten 15 Jahre den gleichen Zinsbetrag aufzuwenden. Die Berechnung zeigt, dass eine längere Zinsabsicherung im historischen Vergleich aktuell überproportional teuer ist. Gleichwohl hängt dies immer von den individuellen Gegebenheiten der Familien ab und sollte deshalb immer Bestandteil einer guten Beratung sein.“

Beate Jakobs fasst die Erkenntnisse der Vereinigten Volksbank zusammen: „Insgesamt zeigen unsere Zahlen: Auch wenn die Rahmenbedingungen besser sein könnten - der Traum vom Eigenheim ist immer noch realisierbar. Es gibt aber viele Aspekte zu beachten. Daher empfehlen wir, sich umfassend beraten zu lassen. Eine Baufinanzierung ist für die meisten von uns die größte Einzelinvestition unseres Lebens. Die will schon gut geplant sein. Wir freuen uns, dass wir auch im vergangenen Jahr wieder in einer Vielzahl von Beratungsgesprächen dabei helfen konnten. Wir können allen Interessierten nur anbieten, sich unverbindlich an unsere Baufinanzierungsspezialisten zu wenden, bevor sie eine endgültige Entscheidung treffen.“